부동산 시그널

2019년 예순 여덟번째 책

아무도 알려주지 않는 부동산 시그널

왜 부동산이 상승하는지 알아야 하락을 피할 수 있다

저자   이윤상(추선)

출판   알에이치코리아  |  2019.4.9.

 

부동산은 우리에게 여러의미로 다가온다.

누군가에게는 행복과 만족을 또 누군가에게는 좌절과 상실을 주기도 한다.

나는 지난 2001년이후 많은 변화를 준 것중 하나가 부동산인 것 같다.

투자의 개념이 있었던 것은 아니지만 어찌어찌 집을 옮기면서 수익을 올렸고 집의 크기를 늘려 나갔다.

사람의 욕심은 끝이 없다고 했던가 우리도 자꾸 오르는 집값과 우리에게 자산 증식으로 다가오는 집이었기에 투지라는 것을 하기로 하고 집을 한채 더 구입했다.

장미빛 미래가 펼쳐질 것이라는 상상과 다르게 시장은 침체됐고 우리는 손해를 보고 집을 처분했고 그 여파는 지금까지 우리의 삶을 어렵게 만들고 있다.

다만 아내와 내가 부지런히 일하고 성장을 멈추지 않은 것이 그나마 지금의 삶을 영위하는 힘이기는 하다.

저자가 부동산 시그널에 관해 여러가지를 전하려하지만 그닥 내 머리와 가슴에 다가오지는 않는다.

그럴 여력이 없어진 것이 가장 큰 이유이지만 지금의 쉴 곳 하나가 있다는 것만도 감사하기 때문이기도 하다.

언젠가는 지금의 어둠이 걷히고 빛이 들어올 것이다.

신은 어둠만 주는 것이 아니라 빛도 줄 것이기에.

작가가 인용한 도깨비 드라마의 대사처럼 '너의 삶은 너의 선택만이 정답이다.'라는 말이 가슴에 와 닿는다.

지금 마지막 선택이 우리를 어렵게 한다고 생각했을때 나는 이 선택에 대해서 핑계를 대고 원망하기도 했다.

그러나 그 원망이나 핑계는 지금의 상황을 바꾸지 못 한다는 것을 깨달았고 그 마음을 가지고 있다면 상황을 더 악화시킬 수도 있다는 것을 알았다.

세상은 자신의 뜻대로 움직이지 않는다.

다만 세상의 흐름을 알려고 노력한다면 역행하는 어려움을 겪지는 않는다는 것을 알게해준 것에 감사함을 느낀다.

무지한 투자가 얼마나 어리석인지 알게해준 첫번째 투자.

준비하지 않으면 실패할 수도 있다는 교훈을 얻은 것에 만족한다.

그리고 앞으로 다가올 기회를 놓치지않기 위해서라도 무엇이 되었든 준비할 것이다.

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책 속으로

2013년에서 시작되어 2018년을 관통하는 지난 몇 년간의 부동산 가격상승의 원인은 무엇일까요? 세계적인 유동성 확대와 저금리 기조, 그리고 정부의 부동산 부양정책과 재건축·재개발 이주로 인한 공급 부족, 소액투자 가능한 분양권의 본격적인 등장 등을 그 원인으로 볼 수 있습니다. _p.27

실물이 있는 부동산은 안전자산이 맞습니다. 그렇지만 앞으로 과거와 같은 묻지마 투자패턴은 주식이나 비트코인보다 더 위험한 결과를 초래하게 될 것입니다. 전세를 낀 매매는 3배 신용, 일반 분양은 10배 신용을 일으키는 것과 다르지 않음을 인식해야 하고, 부동산 불패에 대한 믿음으로 인해 자신의 모든 것에 더해 레버리지를 일으키고 있는 현재의 과열된 투자는 경계심리가 작용하는 주식이나 비트코인보다 훨씬 더 위험하다는 것을 인식해야 합니다. _p.63

특히 전세를 끼고 매입한 다주택자의 경우 전세가격이 하락해서 세입자 만기가 돌아오는 때마다 돈을 내줘야 하는 상황이 생긴다거나 분양권의 경우 입주시점에 전세가격이 원하던 가격에 못 미치게 되는 상황이 오면 정신적으로 무너질 수밖에 없습니다. … 그래서 향후 다주택자들이 물건을 내놓느냐, 내놓치 않느냐의 행보는 향후 전세나 월세 등의 임대시장의 추이나 가격이 중요한 영향을 미친다고 볼 수 있습니다. _pp.106~107

특히 2013년 이후 부동산 시장이 좋았다는 점을 고려하면 좋은 시장 분위기에 힘입어 강남을 비롯한 많은 단지들이 재건축을 진행하게 되었고, 2013년~2016년도가 일반분양 시장의 절정이었다면 이때 분양한 물건들이 2017년~2021년 사이에 입주하는 시점에 와 있게 되는 것입니다. _p.133

“금리는 상승추세로 전환해서 시간의 문제일 뿐이고, 정부규제도 점점 강해지고 있으며, 상승기에 과잉공급된 물량은 실물이 존재하지 않았던 분양권 시대에는 기대감과 빚으로 상승할 수 있었습니다. 하지만 실물인 입주물량으로 돌아오는 시점부터 세입자를 채워 넣어야 하는 문제가 생기면서 전세가격 조정으로 역전세난이 발생하고 이로 인해 매매가격을 끌어내리게 될 것입니다.” _p.171

매수할 때 그 중요도에 있어서 매수시기를 절반이 넘는 60%의 비중을 둔 이유는, 전체 부동산 시장이 움직이는 시기의 초입을 안다면 지역이나 단지에 상관없이 전체적으로 움직이기 때문에 특별히 이상한 물건이 아니면 대부분 혜택을 보게 됩니다. 시기적으로 상투인 2007년에 매수했다면 어떤 지역이나 단지를 선택해도 그리 좋은 선택이 아니었을 것입니다. 반대로 상승 초기인 2013년 말에 매수했다면 정도의 차이는 있지만 어떤 선택도 그리 나쁘지 않았을 것입니다. _pp.205~206

반면 낡은 아파트 비율이 늘고 있는 현실에서 새 아파트는 가격이 내리면 내리는 대로 주거만족도를 생각하는 매수대기 실수요자가 받치고 있기 때문에, 새 아파트는 조정장에서 상대적으로 덜 하락함으로써 자신의 나머지 반쪽 가치를 이제부터 증명할... 것으로 생각합니다. ‘새 아파트의 시대는 끝이 아니라 이제부터 시작입니다.’ _p.211
상가 경매시장의 경우는 이번 9?13 대책 이후 오히려 시장에 불이 붙으며 쏠림 현상이 생기고 있습니다. 주택이 아니라 상가이기 때문에 사업자 대출이 80%까지 가능하기 때문인데, 지금 뛰어들 것이 아니고, 그동안 언급한 부동산의 구조적인 동향을 지켜보면서 상가와 관련된 대출인 DSR과 RTI 등의 방향성을 확인한 후에 차분하게 대응할 필요가 있습니다.
또한 상가는 감정가와 낙찰가의 차이가 생기기 때문에 낙찰받은 이후에 감정재평가를 통해 추가 대출이 가능하다는 점에서 앞으로 관심을 갖고 주목해야 할 시장이기도 합니다. _p.296

너의 삶은 너의 선택만이 정답이다. - 도깨비 명대사 p304